【案例简介】
李某购买某房地产公司在武昌区某住宅小区商住楼一楼的临街门面，并用该门面开设了餐厅。餐厅生活垃圾量较大，李某直接与街环卫所签订了生活垃圾清运协议，约定生活垃圾清运费每月按每个桌面30元标准收取，由李某每季度通过划账方式缴纳。近年来，物业公司依据业主委员会与其签订的物业服务合同，多次找李某补交多年拖欠的物业管理费，李某拒交，理由是自己的房屋虽系整个住宅小区的一部分，但与其他房屋相对独立，并没有享受电梯、保安、垃圾清运服务，从未因套内房屋附属设施的维修养护找过物业公司的麻烦，也从未与物业公司签订过物业服务合同。物业公司多次与李某协商，未能取得一致，从而形成纠纷。
【案例分析】
本案涉及两个问题，一是李某有关从未享受物业服务之说能否成立；二是李某以未享受物业服务为由拒交物业费是否合法？
一、法律概念上物业一般由专有部分和共有部分构成。根据法律规定“具有构造上的独立性，能够明确区分；且有利用上的独立性，可以排他使用；能够登记成为特定业主所有权的客体”。凡符合上述三个条件的房屋、车位、摊位等特定空间系专有部分。共有部分包括：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施，设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。对业主而言，物业的专有部分和共有部分都系业主所有。
二、物业公司对物业的维护、养护服务的业务覆盖面，既包括专有部分，也包括共有部分，其中公共服务为物业服务的主要内容。从本案来看，虽然李某物业的专有部分未享受物业服务，但是归李某的共有部分，不可避免地接受了物业公司的管理、维护，李某有关从未享受物业公司服务一说显然与事实不符。
三、业主必须对建筑物专有部分以外的共有部分承担义务。首先，李某虽然未与物业公司就物业管理有过单独的缔约行为，但是，经业主大会同意，业主委员会与物业公司签订的物业服务合同的运行模式符合《武汉市物业管理条例》第四十九条规定，合同议定的权利、义务对每位业主具有约束力；其次，我国《物权法》第七十三条规定业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有权利，承担义务，不得以放弃权利不履行义务；这一规定表明缴纳物业管理费是每位业主应尽的义务；再次，这里需要指出的是物业管理费应当包括业主的生活垃圾清运费，本案业主的生活垃圾清运费已由业主直接向街道环卫所缴纳，物业公司在向李某收取物业管理费时，可以酌情扣除。
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